本阶段结论
关键不在于"养老赚不赚钱"，而在于它相对其他用途是不是更划算——这是一个比较问题，不是单一答案。
3 条路径商铺、办公、养老，三条路径在同一套口径下对比，避免各自用不同假设
3 项口径净收益、回收期、风险敞口——三者缺一项都可能得出相反结论
基准租金"继续做商业"的成本必须是当地真实租金水平，而不是估计值
三条路径各自的特性
继续做商铺
改造投入最低、启动最快，但受区域商业景气度影响大，租金上限明确，长期现金流缺乏弹性。
改做办公
租金相对稳定、管理成本低，但同质供给多，空置期风险高，且与周边产业景气强相关。
改做养老
前期改造与合规投入高、爬坡期长，但需求确定性强、客户留存高，运营成熟后现金流更稳定。
测算需要哪些输入
展开：测算需要的输入项
| 输入项 | 说明 |
|---|---|
| 物业面积与产权 | 来自阶段 01 的台账结果 |
| 当地基准租金 | 决定"不改"这条路径的机会成本 |
| 改造投入与周期 | 含装修、合规改造、设施采购 |
| 爬坡期假设 | 养老业态入住率从零到稳定所需时间 |
| 运营期成本 | 人力占比通常是最主要变量 |
你手上那栋楼，改哪种更划算？
结论高度依赖当地租金基准与物业本身条件。同样的面积，在租金水平不同的两个区，最优路径可能正好相反。
已有城市的三路径对比案例可作为方法参照；针对具体物业的结果需按台账逐项计算。